Die Geldanlage bei Exporo in Immobilien ist für Kleinanleger besonders interessant. Hohe Renditen und kurze Anlagezeiträume locken und klingen attraktiv. Dabei stellt sich jedoch die Frage, wie die Projekte bei Exporo bewertet werden und wie sich das Risiko realistisch einschätzen lässt. An dieser Stelle arbeitet der Anbieter mit den Exporo Klassen. Die extra durch die Experten zusammengestellten Risikoklassen helfen dabei, den möglichen Erfolg von einem Projekt besser einschätzen zu können. Bei dieser Einschätzung spielen verschiedene Faktoren eine wichtige Rolle, die für Anleger bei der Suche nach dem passenden Projekt hilfreich sein können.
- Messung der Risiken anhand verschiedener Kriterien
- Risikoklassen von AA bis F
- Kontrolle durch geschulte Mitarbeiter
- Projektbewertung anhand von Punktevergaben
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Die Risikoklassen an sich – was haben sie zu bedeuten?
Beim Online-Investment kommt der Begriff der Risikoklassen immer wieder auf. Im Wertpapierhandelsgesetz ist festgehalten, dass Finanzdienstleister die Anlagemöglichkeiten für die Kunden prüfen müssen, damit beurteilt werden kann, wie risikoreich diese sind. Das Risiko bei einer Geldanlage wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Bei den klassischen Risikoklassen muss man für die Einschätzung die folgenden Faktoren berücksichtigen:
- Bonität
- Volatilität
- Liquidität
- Inflationsrisiko
- Währungsrisiko
Mit der Bonität ist die Bonität desjenigen gemeint, bei dem Anleger investieren. In diesem Fall wäre das erst einmal Exporo, da die Investition über die Plattform durchgeführt wird. Die Volatilität ist bei der Einschätzung der Risiken in Bezug auf die Immobilienprojekte durchaus auch berücksichtigt, gleiches gilt für die Liquidität der Unternehmen, die für die Projekte zuständig sind. Gleiches gilt für die Liquidität.
Die drei Eckpunkte einer Geldanlage
Im Rahmen der Risikoeinschätzung kommen drei Eckpunkte einer Geldanlage als Basis der Bewertung zum Einsatz. Dies sind einmal die Sicherheit, einmal die Rendite und die Liquidität. Wenn eine Geldanlage eine hohe Sicherheit aufweist, sind die Renditemöglichkeiten normalerweise eher gering gehalten.
Bei einer kurzfristigen Geldanlage mit hoher Sicherheit sind keine hohen Gewinne zu erwarten. Auch in Bezug auf die Einschätzung der Projekte bei Exporo fließt dieses Wissen ein. Um eine wirklich effektive Einschätzung durchführen zu können, hat der Anbieter jedoch seine eigenen Risikoklassen entwickelt und hierfür auch verschiedene Kriterien erstellt.
Die Exporo Klassen – so ermittelt das Unternehmen die Risikoklassen
Die Exporo Klassen wurden zusammengestellt, um das relative Risiko von einem Projekt einschätzen und für den Anleger darstellen zu können. Wer darüber nachdenkt, im Immobilienbereich zu investieren, der möchte sein Risiko möglichst gut abwägen. Mit Hilfe der Exporo Klassen soll dies noch leichter werden. Dafür hat das Unternehmen insgesamt sechs Kriterien zusammengestellt:
- Standort
- Kapitalverteilung
- Verkaufs- oder Vermietungsstand
- Status des Immobilienprojekts
- Erfahrung der Projektentwickler
- Maßnahmen für eine Risiko-Reduzierung
Gearbeitet wird bei der Einschätzung mit verschiedenen Punkten. Wenn ein Projekt wenige Punkte hat, bedeutet dies ein geringes Risiko. Mit zunehmender Anzahl der Punkte nimmt auch das Risiko zu. Dabei erfolgt die Einschätzung der Investment-Klasse durch Bewertungen von AA bis F. AA ist die Klasse mit dem geringsten Risiko, bei F besteht ein besonders hohes Risiko.
Die Bewertung der Projekte erfolgt durch geschulte Mitarbeiter, die für Exporo tätig sind. Diese Mitarbeiter prüfen jedes Projekt und greifen dafür auf die ihnen vorliegenden Daten zurück. Zu diesen Daten gehören Informationen zum Markt und dem Investment. Durchgeführt werden mehrstufige Prüfungsprozesse. Die Anleger erhalten dann detailliert aufgearbeitete Informationen, die ihnen dazu dienen sollen einzuschätzen, ob sie das Risiko bei dem genannten Projekt eingehen möchten. Exporo weist darauf hin, dass die Fachleute eine Prüfung vornehmen, ein Risiko bei der Anlage aber weiterhin bestehen bleibt.
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Exporo Risiko Fakor 1: Der Standort
Für die Einschätzung der Risikoklasse wird der Standort bewertet. Es gibt daher bei Exporo eine interne Projektprüfung in Bezug auf den Makro- und den Mikrostandort. Interessant für die Standortbewertung sind aber auch Faktoren, wie:
- Kaufkraft
- Leerstand
- Arbeitsplatzattraktivität
Dabei können bis zu drei Bewertungspunkte vergeben werden. Ein sehr guter Standort erhält einen Bewertungspunkt. Ein Standort wird dann mit dieser Bewertung ausgezeichnet, wenn er eine sehr gute Anbindung auch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln bietet und eine innerstädtische Lage aufweisen kann. Ein guter Standort mit zwei Bewertungspunkten verfügt über eine Infrastruktur. Hier wird sich in der Regel auf Standorte bezogen, die eine Randlage haben oder sich in bestimmten Stadtteilen befinden.
Ein weniger guter Standort erhält drei Bewertungspunkte. Dieser hat nur eine geringe Infrastruktur. Interessant für die Bewertung ist auch die Einschätzung der zukünftigen Entwicklung von Standorten. So gibt es teilweise Pläne für bestehende Bereiche, die eine Verbesserung der Infrastruktur in den nächsten Jahren in Aussicht stellen. Dies kann sich auf die Bewertung eines Projektes auswirken.
Die Projektleiter verweisen in ihren Anträgen auf diese möglichen Veränderungen und können so die Standort-Einschätzung deutlich verbessern. Auch im Rahmen der Infrastruktur können, beispielsweise durch die Stadt, Erweiterungen und Verbesserungen geplant sein. Ist dafür ein verbindlicher Nachweis vorhanden, kann sich dies auf die Einschätzung der Risikoklasse auswirken.
Die Risikoklassen werden bei jedem Projekt angezeigt
Exporo Risiko Fakor 2: Die Kapitalverteilung
Die Kapitalverteilung wird bei den Exporo Risikoklassen ebenfalls bewertet. Dabei wird unterschieden zwischen dem vorrangigen und dem nachrangigen Kapital. Das vorrangige Kapital ist das Fremdkapital. Interesse ist, wie groß der Anteil am Projektvolumen ist. Das nachrangige Kapital ist das Eigenkapital. Auch hier spielt die Beteiligung am Projektvolumen eine wichtige Rolle. Es werden null bis vier Bewertungspunkte vergeben. Die Verteilung der Punkte erfolgt auf folgendem Weg:
Kapitalverteilung vorrangig:
- zwischen 0 % und 60 % – 0 Bewertungspunkte
- zwischen 61 % und 80 % – 1 Bewertungspunkt
- mehr als 80 % – 2 Bewertungspunkte
Kapitalverteilung nachrangig:
- bei 0 % – 4 Bewertungspunkte
- zwischen 1 % bis 9 % – 3 Bewertungspunkte
- zwischen 10 % bis 19 % – 2 Bewertungspunkte
- mehr als 20 % – 1 Bewertungspunkt
Interessant ist die Kapitalverteilung in Bezug auf eine mögliche Insolvenz. Wenn das vorrangige Kapital einen hohen Prozentsatz ausmacht, dann bedeutet dies auch ein erhöhtes Ausfallrisiko. Anders ist es, wenn das nachrangige Kapital besonders hoch ist. In dem Fall muss bei einer Insolvenz des Projektes nur wenig vorrangiges Kapital bedient werden und dazu gehört dann auch die Geldeinlage der Kunden von Exporo.
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Exporo Risiko Fakor 3: Der Verkaufs- und Vermietungsstand
Das Vermarktungsrisiko von einer Immobilie ist abhängig vom Verkaufs- und Vermietungsstand. Wenn eine Immobilie zum Zeitpunkt der Anfrage für eine Finanzierung über Exporo bereits einen hohen Verkaufs- oder Vermietungsstand aufweisen kann, ist dies ein gutes Zeichen. Gleiches gilt für eine mögliche Vorverkaufsquote.
Bei Projekten, die sich in der Planung oder im Bau befinden, kann es einen Vorverkauf geben. Wenn hier ein großes Interesse besteht, dann wirkt sich dies positiv auf die gesamte Einschätzung aus. Grund dafür ist, dass die hohe Vorverkaufsquote für die Einschätzung der Projektentwickler spricht. Bei diesem Faktor für die Einschätzung der Risikoklasse werden einer bis drei Bewertungspunkte vergeben. Die geringste Anzahl an Bewertungspunkten gibt es, wenn das Objekt bereits größtenteils verkauft oder auch schon vermietet ist.
In diesem Fall wird man einen Bewertungspunkt vergeben. Zwei Bewertungspunkte gibt es dann, wenn ein Objekt nur teilweise verkauft oder vermietet ist. Drei Bewertungspunkte werden vergeben, wenn eine Vermietung oder ein Verkauf noch gar nicht vorliegt. Auch für den Anleger kann die Einschätzung zum Verkaufs- und Vermietungsstand interessant sein. Daher wird dieser Punkt in der Objektbeschreibung normalerweise aufgegriffen. So gibt es hier Formulierungen dazu, wie gefragt beispielsweise Wohnungen in einem Objekt sind. Bestehen Wartelisten, kann dies auf einen hohen Verkaufs- oder Vermietungsstand hinweisen. Einfacher ist die Einschätzung bei Bestandsimmobilien, die bereits vermietet sind. Auch hier gibt es Einblicke in den Vermietungsstand und die Fluktuation der letzten Jahre.
Exporo Risiko Fakor 4: Statusbewertung der Projekte
Bei diesem Risikofaktor ist die Frage interessant, in welcher Entwicklungsphase sich ein Projekt befindet. Dies kann die Einschätzung des Risikos ebenfalls beeinflussen. Wenn ein Gebäude bereits besteht und die Baumaßnahmen überschaubar sind, handelt es sich um ein geringes Risiko. Muss man eine Bestandsimmobilie allerdings zu großen Teilen sanieren und man stuft den Zustand als schlecht ein, dann geht man von einem erhöhten Risiko aus.
Bei einem Neubau besteht ein besonders großes Risiko, wenn die Baumaßnahmen noch gar nicht begonnen haben. Das Risiko ist geringer, wenn schon eine fortgeschrittene Phase besteht. Von einer fortgeschrittenen Phase wird dann gesprochen, wenn der Projektleiter unterzeichnete Verträge oder auch eine Baugenehmigung vorlegen kann. Je weiter der Fortschritt desto geringer das Risiko.
Die Punktevergabe beim Risikofaktor 4
Bei einer existierenden Immobilie, bei der keine großen Baumaßnahmen durchgeführt werden müssen, werden null Bewertungspunkte vergeben. Wenn man bei einer existierenden Immobilie Baumaßnahmen vornehmen muss, erfolgt die Vergabe von zwei Bewertungspunkten. Bei einem Neubau wird zwischen der reifen und der frühen Phase unterschieden.
Bei einem Projekt mit reifer Phase werden vier Punkte vergeben, bei einem Projekt mit früher Phase werden sechs Punkte vergeben. Damit hat dieser Risikofaktor einen besonders großen Einfluss auf die gesamte Risikobewertung von einem Projekt. Bei einem Projekt mit hohem Risiko können Anleger prüfen, welche Bewertung beim Risikofaktor 4 vergeben wurde – im Vergleich zu anderen Risikofaktoren.
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Exporo Risiko Fakor 5: Die Erfahrung der Projektentwickler
Ein Projekt ist immer nur so gut, wie sein Entwickler. Exporo geht davon aus, dass die Erfahrung der Projektentwickler einen wichtigen Einfluss auf den Erfolg von einem Projekt hat. Daher wird diese auch als einer der Faktoren gesehen, der für die Risikobewertung wichtig ist.
Ein erfahrener Projektentwickler bringt ein geringes Risiko mit sich. Daher wird bei der Bewertung darauf geschaut, in welcher Ausprägung der Entwickler bereits tätig war. Die Ausprägung bezieht sich au das Volumen an Projekten, die durch den Entwickler schon umgesetzt und erfolgreich beendet wurden. Ist diese Liste der Projekte lang, kann dies zu einer geringeren Risikoeinschätzung führen, als bei einer eher überschaubaren Auflistung der Projekte. Dabei können Bewertungspunkte von eins bis vier vergeben werden.
Wenn die Projektwerte bei einem Volumen von mehr als 150 Millionen Euro liegen, wird man einen Bewertungspunkt vergeben. Bewegen sich die umgesetzten Projekte in einem Bereich zwischen 75 Millionen Euro und 150 Millionen Euro, werden zwei Bewertungspunkte vergeben. Bei einem Volumen bis 75 Millionen Euro gibt es drei Bewertungspunkte und bei fehlender Erfahrung werden vier Bewertungspunkte vergeben. Um einschätzen zu können, welches Volumen die umgesetzten Projekte haben, werden Nachweise gefordert. Diese Nachweise müssen durch den Projektentwickler an Exporo gegeben werden. Dadurch kann die Einschätzung erfolgen.
Exporo Risiko Fakor 6: Die Maßnahmen für die Reduzierung von möglichen Risiken
Ein weiterer gewichtiger Risikofaktor, der in seiner Bedeutung nicht zu unterschätzen ist, betrifft die Maßnahmen in Bezug auf die Reduzierung von möglichen Risiken. Wenn eine Investition in Immobilien erfolgt, können hier verschiedene Maßnahmen ergriffen werden. Die genutzten Maßnahmen sind abhängig von dem Projekt. Als eine besonders gute Maßnahme wird die erstrangige Grundschuld angesehen. Daher ist hier die Gewichtung besonders hoch. Gleiches gilt aber auch für mögliche Bürgschaften, wenn diese durch den Projektverantwortlichen erfolgen. Der Projektverantwortliche haftet dann mit seinem privaten Vermögen, wenn es zu einer Entschädigung der Anleger kommen muss.
Diesen Risikofaktor kann man durch die bereits vergebenen Bewertungspunkte wieder reduzieren. Bei einer erstrangigen Grundschuld werden vier Bewertungspunkte abgezogen. Abgezogen wird bei einer nachrangigen Grundschuld sowie einer persönlichen Bürgschaft zwei Bewertungspunkte. Null Bewertungspunkte werden vergeben, wenn es keine Bürgschaft gibt. Dies gilt auch dann, wenn keine Grundschuld vorliegt.
Der Abschluss der Bewertung
Zum Abschluss der Bewertung und für die Einteilung in Risikoklassen werden die Gesamtpunkte nun zusammengezählt. Anhand der Gesamtmenge wird dann die Zuordnung erfolgen. Bei einer Gesamtbewertung bis sechs Punkte, erfolgt die Einteilung in Gruppe AA. Sechs bis neun Punkte werden mit A bewertet, bei zehn bis 12 Bewertungspunkten wird das Projekt der Risikoklasse B zugeordnet, bei 13 bis 15 Punkten gilt die Klasse C. 16 bis 18 Punkte sorgen für eine Einteilung in D, von 19 bis 22 Punkten geht es in die Klasse E. Bei der darüber liegenden Bewertung wird die Einteilung in Klasse F durchgeführt.
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Fazit: Die Exporo Risikoklassen erlauben eine gute Einschätzung
Die Exporo Risikoklassen basieren also somit auf einer Punktebewertung, auf die zurückgegriffen wird. Die Grundlage bilden hierbei sechs verschiedene Faktoren, die man in einem umfangreichen Verfahren dementsprechend testen kann. Für eine Einschätzung müssen die Projektleiter jedoch Nachweise erbringen.
Eine detaillierte Vorstellung der Projekte ist mitunter für die Einschätzung notwendig. Durch die Gewichtung der Punkte wird einigen Kriterien allerdings ein höherer Einfluss zugeordnet. Für die Anleger ist dies mitunter hilfreich. So können sie sich über die Zusammensetzung der Bewertungspunkte informieren und andererseits abschätzen, inwieweit die Risikofaktoren für sie eine Bedeutung spielen.
So gibt es Anleger, die legen großen Wert auf ein geringes Risiko beim Standort. Andere Anleger möchten gerne ein geringes Risiko bei den Maßnahmen zum Schutz der Anleger bei einem Projekt sehen. Die detaillierte Arbeit von Exporo sorgt dafür, dass die Risikoklasse eine sehr gute Grundlage für die Einschätzung der Risiken zur Verfügung stellen kann. Daher ist es empfehlenswert, die Risikoklasse bei der Auswahl der Projekte in den Fokus zu stellen und auf deren Basis die Entscheidung für oder gegen ein Projekt zu treffen.
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